不動產、土地、房屋及預售屋

AI 專業答覆

壹、案件摘要

買方購買中古屋後發現房屋有漏水瑕疵，賣方於買賣過程中未主動告知此瑕疵，買方詢問是否得主張瑕疵擔保責任，請求解約或損害賠償。

貳、法律分析

一、瑕疵擔保責任之成立

依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋漏水瑕疵影響居住品質，應屬減少通常效用之瑕疵。

二、瑕疵通知義務

依民法第356條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

三、出賣人告知義務

依民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。出賣人明知房屋有漏水瑕疵而故意不告知，違反誠信原則，應負瑕疵擔保責任。縱使買受人未於檢查期間內發現瑕疵，出賣人仍不得免除責任。

參、處理建議

1. 瑕疵通知程序

• 應立即以存證信函通知出賣人房屋漏水瑕疵
• 保存漏水現場照片、影片等證據資料
• 委請專業技師進行漏水原因鑑定

2. 法律救濟途徑

• 得依民法第359條規定請求減少價金或解除契約
• 得依民法第360條規定請求損害賠償
• 可向法院提起民事訴訟或申請調解

3. 具體行動建議

• 建議先與出賣人協商修繕或減價事宜
• 蒐集並保存買賣契約、交屋文件等證據
• 記錄漏水發生時間、位置及影響範圍

肆、結論

關於房屋買賣漏水瑕疵之情形，出賣人應負瑕疵擔保責任，買受人得依民法相關規定請求減少價金、解除契約或損害賠償。惟提起法律行動前，建議先與出賣人進行協商，若無法達成共識再採取進一步法律行動。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。